恒大研究院副院长夏磊:未来城镇化将达到75%的
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2018-12-17 00:30

  新浪财经讯 12月15日,由清华互联网产业研究院与腾讯智慧房产主办,清华经管房地产协会协办,以“数字经济 地产篇”为主题组织的清华地产金融峰会在京举行。房地产行业首席研究员、恒大研究院的副院长夏磊出席本次峰会并发表了题为《2019年房地产市场展形势和政策》的演讲。

  夏磊表示,中国目前面临的是增速换档的局面,目前的人均GDP是8800美金,正处于增速换挡的核心期。展望未来,城镇化路达将到75%的水平,而从现在的58.5%的水平到75%水平,应该还有至少15年的路可以走。

恒大研究院副院长夏磊:未来城镇化将达到75%的

  夏磊分析,日本1974年的时候城镇化率75%,然后日本就发生了房地产泡沫。到日本第二次发生房地产泡沫的时候已经是1991年了,当时的城镇化率只有77%,也就是说20年只增长了一两个点。当时日本第一次石油危机之后,日本的CPI急剧攀升,导致很多居民从大城市回乡居住,有逆城市化进程。2000年突然间城镇化率有大度提升,有70%多,而且2000年的时候日本面临着行政区划的调整,所以一下子从80%上升到91%。其认为,城镇化到75%,基本上属于房地产的天花板。

  以下为夏磊演讲全文:

  大家下午好!进入到2018年底大家都很悲观,为什么悲观呢?我在想悲观其实是来自于太聚焦于太短期的问题。实际上如果我们换一种视角,用长期的视角去看短期,或者用国际视角看中国,其实很多问题都不是问题。

  我今天演讲的第一部分就准备从很长期的视角给大家分析一下我国房地产行业到底还有多大的市场空间。其实短期的问题也是有道理的,因为今年面临着一个非常特殊的阶段,这是一张非常著名的图,这是当时国研中心刘主任带领团队做出来的,就是我们中国目前处在什么样的发展阶段。大家可以看到,从1945年以后世界上有一百多个经济体开始了姿态各异经济发展的追逐,最后只有12个经济体从发展中国家到了发达国家,成功概率是12%。他们都面临一个问题,人均GDP在1万美金左右的时候经济增长速度突然间下来,就是我们所说的经济增长阶段的转变。

  我想我们中国目前面临的就是增速换档的局面,我们目前的人均GDP是8800美金,正处于增速换挡的核心期。这张图让我们看到所处的方位是增速换档期,必须从高速增长阶段转向高质量发展阶段。我们第二个焦虑来自于今年的金融流动性退潮,我们可以看到美国跟中国都是有金融周期的,什么是周期呢?周期就是有一系列相同的逻辑驱动,而重复发生的事情。这个事情在美国发生,在中国也会发生。我们可以看到美国加杠杆就会有去杠杆,美国的两次去杠杆都伴随着危机,比如80年代有储贷危机、2008年有次带危机。中国已经加了十年杠杆了,中国在2018年开始去杠杆,到现在稳杠杆,可以说成功实现了去杠杆。但是今年去杠杆带来的融资收缩、流动性退潮引发了P2P爆雷、信用债违约、大股东股权质押风险、企业融资成本上升、股市下行。我们会知道这是短期的问题,但是决定这个市场趋势是长期的问题。

  研究房地产是看长周期,我们认为长周期有七个因素决定的,第一个因素是经济增长,从1952年到2017年,66年GDP增长了1217倍。我们的人均GDP目前跟美国相比,我们是8800美金,美国是将近6万美金,日本是人均38000美金,所以人家的空间就是我们成长的空间,美国能做到的,中国同样能做到,而且能做的更好。

  第二个因素是居民的收入水平。我们一直说房价增长,但是从1998年房改以来到2017年,全国人均可支配收入是从5425元增长到36396元,这是增长了571%。

  第三个因素是城镇化,有一个非常著名的诺瑟姆曲线。如果城镇化率在30%以下的时候是城镇化平稳发展区,如果到了30%、70以下是加速发展区,过了70%是缓滞发展区。日本的两次房地产泡沫,分别是1971和1991年都是发生在城镇化率超过70%的阶段。日本在城镇化率没有达到70%的时候,房地产是没有若何问题的,我们现在城镇化是58.5%。58.5%的常住人口城镇化相当于1945年的日本、1910年的德国、1980年的韩国,所以从城镇化的角度来说我们的空间还是非常大的。而且中国的人口迁移不仅仅是城镇化这么简单,中国的人口迁移有几个方向,因为中国人是相信阶层流动,相信从农村到县城、从县城到中小城市、从中小城市到省会城市、从大都市圈到大都市,这是生活品质的提升,是社会地位的体现。